深圳投资人张先生投资了众多产业，其中一家经营9年的单体宾馆近几年营收一直很差，“几乎没什么利润”。在考察酒店投资市场后，他决定斥重金将宾馆升级改造为中端酒店。
文I秦梦玉
项目名称I凯里亚德酒店深圳龙华清湖地铁站店
本期受访投资人张先生来自广东深圳，投资涉及文具城、书城、养生堂、自持物业（写字楼、工厂）外租等众多产业。
年，张先生发现自己投资的其他产业营业额、收益率下降，酒店行业生意和收益稳定；而自持物业投资营业9年多的单体宾馆存在管理不规范、运营较难的问题，于是他决定将其改造、扩建，加盟中端酒店，提升自己在酒店板块的投资收益。
大改9年单体老宾馆，“化腐朽为神奇”
“过去几年，宾馆几乎没利润”
酒店位于制造业企业集中区，周边有教育、写字楼、小区等多业态，客户群体中85后、90后的年轻人占比较高。
年之前，物业出租给别人做宾馆；年物业收回后，张先生选择继续利用区位优势，投资单体宾馆“亿康城宾馆”，面积㎡，72间房。但在经营的9年期间，业绩总是不稳定、不理想。
年时，张先生曾怀疑宾馆业绩不佳的原因是陈设老旧，对装修进行了翻新，但实践效果仍不尽如人意，“数据很差，几乎没有利润”。
此时，他逐渐认识到：除了硬件导致生意差之外，单体宾馆的经营不规范、不专业是主要原因。而且单体宾馆很容易在酒店市场的迭代中被“大浪淘沙”。
第一次加盟连锁，
因团队效应很快选定品牌
通过观察市场需求，张先生决定将酒店面积、房量扩大，将老旧的单体宾馆直接升级改造为中端酒店。
最开始，他被维也纳国际酒店的知名度吸引，想要投资加盟，但由于近距离保护政策未能如愿。
经朋友引荐，他接触到了凯里亚德酒店品牌的开发人员，并与对方多次见面讨论品牌定位，还参观了位于江苏的国内首家凯里亚德酒店，发现品牌的装修风格年轻、时尚、国际化，产品设计也很有记忆点，符合物业针对的客户群体的喜好，容易吸引回头客。
同时，张先生还了解到：凯里亚德酒店由来自维也纳体系的资深管理团队打造。这样，加盟凯里亚德酒店既可以享受到自身品牌和产品的效益，也有维也纳国际酒店成熟的管理经验背书，“变相”实现了原本想加盟维也纳国际酒店的愿望。
出于对产品和运营实力的信心，张先生不再对比犹豫，直接敲定了加盟品牌，在年4月中旬开始动工改造。
在改造中，原本品牌方给出了万总投资、单房投资12万+的“省钱版”改造预算。但改造中，张先生在多方面都做了提升。比如：
将酒店使用面积和体量扩大（从物业的7-10层共㎡，扩大到4-10层共㎡；房间数从72间增长到间）。
将单房投资成本提升到15万（含酒店扩建翻修成本），再额外花费多万将物业改造升级（含玻璃幕墙改造），把这个16年前建造的物业“能改尽改”，从内到外一次性改造到位。
在分析具体的改造过程和费用时，投资人张先生也分享了背后的深层原因。
1.改造玻璃幕墙，提高门店外立面美观度
仅在物业改造升级（含玻璃幕墙改造）上，张先生就投入了多万。
他表示，这是由于自己的物业特性决定的：“品牌方没要求我必须改，但老物业装饰陈旧，尤其是外墙实在太丑了，我自己都看不下去。改造之后物业整体焕然一新，酒店外观也更符合凯里亚德国际酒店品牌的品牌调性。”
凯里亚德酒店深圳龙华清湖地铁站店
外立面改造前、改造中、改造后
2.重装修和材料品质
谈到改造中的常规花费时，张先生表示：
“设计和装修，我们都选用了品牌方推荐的团队。
设计费是年加盟时缴纳的，具体数额已经忘记了，但在总量中是很小的数字。
装修花了多万，是占比最大的部分。由于是自持物业，我们更愿意在装修上多投入一些，材料也都是尽量选用上乘的。
在开业前的采购上，这家店大概花了几百万。采购花费方面能给大家提供的参考是有限的，因为具体操作起来涉及到很多因素。比如在强电、弱电、智能客控、家具、布草、家居小物件等方面的花费，占比都是不高的，但各项林林总总加起来，总花费还是会因投资人的选择而有所差异。
听说品牌现在新推出的V3.0版本在基础装饰上做了精简，比我做的V2.0版本的产品造价降低了8%-10%，含公区单房造价只要10.8万元。”
凯里亚德酒店深圳龙华清湖地铁站店餐厅
3.打造产品格调和差异化服务体系
张先生说：“之所以主动将门店的单房造价由品牌方12万+单房投资标准提高到15万元（增加了23%左右），主要有两个原因：一方面，这是我们自己的物业，我们希望物业装修更有质感；另一方面，鉴于如今酒店的‘内卷’，我们决定打造同时具有高品质、高颜值、高辨识度的酒店。
在装修上，除了依靠凯里亚德酒店产品本身存在的世界地图背景墙、行李箱、地球仪等元素形成强烈的空间视觉辨识度，我们还主动加了很多智能化的东西，材料也都选用了最现代化的版本，争取在产品硬件和服务软件上都把顾客的体验值‘拉满’”。
在后续的运营中，店总和团队也围绕消费者需求，配合打造差异化的服务体系，如针对大客户定制细节服务等，为企业大客户做单独的网络接口。
“‘内外兼修’的差异化改造，成功起到了增加客人记忆点、打造差异化酒店、宣传引流、增加溢价的效果，使我的酒店更具竞争力和抗风险能力。”张先生表示。
凯里亚德酒店深圳龙华清湖地铁站店客房
“改造中遇到最大的困难，就是被迫停工，且不知前路在何方。年初，因疫情原因，市政府下达通知要求工地停止施工，我们的改造工地停摆了好几个月，所以装修的战线拉得很长。
在这个过程中，除了因停工损失的金钱成本，我们还承受了极大的心理压力。大部分酒店在筹建过程中不会遇到这种事，可能无法理解我们那种茫然的感受。”张先生说。
年10月，凯里亚德酒店深圳龙华清湖地铁站店终于开业了，酒店改造、筹建就此告一段落，迎来了运营、回本的新篇章。
营销思路跑不停，
长期近满房，年营收多万
营销数据
数据来源于投资人、店总
开业伊始，酒店就开始注重会员积累，门店第一张订单来自锦江酒店app